ДОКУМЕНТАЛЬНАЯ ЭПОПЕЯ 26.05.2011 / Жилищное законодательство

Чтобы обеспечить законность сделки с недвижимостью, нужно правильно оформить множество бумаг. А если в сделке участвует банк, количество документов возрастает. О том, какие из них необходимы и на что нужно обратить особое внимание, рассказывает юрисконсульт компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Елена Нагирная.

Самое главное — правоустанавливающий документ, подтверждающий, что человек имеет право отчуждать (продавать) данную недвижимость. Таким документом может служить договор купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о праве на наследство. Иногда право собственности приобретается по решению суда или в порядке приватизации. Это так называемый документ-основание, дающий право распоряжаться недвижимостью.
Документ-основание должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию, который выдаст на руки свидетельство о регистрации права собственности. Оно не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает право собственности. Кроме того, свидетельство даёт сведения о характеристиках объекта и на основании чего зарегистрировано право собственности, а также о том, кто является владельцем (субъект).

Однако нужно помнить, что при продаже объекта недвижимости и правоустанавливающий документ, и свидетельство о регистрации остаются на руках бывшего собственника. Поэтому для проведения сделки необходима выписка из единого реестра прав Регистрационной службы. Она имеет первоочередное значение, так как показывает актуальное состояние прав на данный момент. Такую выписку, заплатив госпошлину, в течение двух дней может получить любой заявитель на интересующий его объект недвижимости. В ней указано, кто является правообладателем, есть ли обременения прав (аресты, запрещения), имеет ли владелец право отчуждать свою собственность.

Обязательны для совершения сделки технические документы. В первую очередь кадастровый паспорт. Раньше выдавали технический паспорт или выписку из него. По новым правилам, техпаспорт не имеет срока годности, так что менять его не требуется. Если же производились перепланировки или сделка проходит с участием ипотечных средств, то изготовление паспорта необходимо.
Для отчуждения жилого помещения обязательно требуется выписка из домовой книги. Она показывает, кто действительно зарегистрирован на этой жилплощади, чтобы затем не пришлось никого выписывать по суду или, того хуже, расторгать сделку. Это может случиться, если на регистрационном учёте состоят лица, находящиеся под опекой или попечительством: дети либо недееспособные граждане, а также находящиеся в местах лишения свободы — и их права были ущемлены в результате сделки. Елена Сергеевна приводит в пример такую ситуацию: родители умерли, ребёнок, находящийся под опекой, живёт в детском доме. В этом случае для отчуждения квартиры требуется распоряжение органов опеки, иначе регистрационная служба откажет в регистрации прав на объект.

Необходим также финансовый документ, который показывает состояние лицевого счёта. Каждый покупатель заинтересован в том, чтобы купить квартиру «без долгов», поэтому требовать такую справку надо обязательно. Это же относится к счетам на газ и электроэнергию. Необходимо вызвать техников, которые осмотрят счётчик, газовое оборудование и выдадут документ об их исправности. Елена Нагирная советует обращать на это особое внимание, потому что в последнее время идёт замена оборудования, и иногда новые жильцы остаются недовольны тем, что им приходится менять всё уже за свой счёт.

Не следует забывать о документах, удостоверяющих личность: паспорт, свидетельство о рождении. Они должны быть в порядке – не просрочены и т.д.
Согласно Гражданскому и Семейному кодексу, на любую сделку – как на продажу, так и на приобретение недвижимости – требуется согласие супруга. Регистрационная служба сейчас не настаивает на предоставлении такого документа, но юристы компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» требуют их для регистрации, так как отсутствие разрешения от супруга может грозить судебными тяжбами (расторжение сделки и возмещение ущерба) и, соответственно, проблемами для покупателя или продавца квартиры.
Также для проведения сделки иногда необходима справка из психоневрологического диспансера.
Если сделка предполагает участие банка, то важны документы, предоставленные банком: кредитный договор (регистрируется ипотека в пользу банка на основании кредитного договора), закладная (документ, который удостоверяет права залогодержателя), отчёт об оценке.
Доверенность, заверенная нотариусом, предоставляется в том случае, если собственник не может присутствовать на сделке лично. В ней обязательно должно быть указано, какие именно действия с недвижимостью владелец уполномочивает совершать.
Кроме того, существуют документы, которые фиксируют порядок расчёта. К примеру, расписка – платёжный финансовый документ, который может выдать физическое лицо. Юридическое лицо даёт кассовый чек.
Особенность сделок с недвижимостью заключается в том, что обязательно в письменном виде заключается договор (в нашем случае — купли-продажи или мены), и сделка подлежит государственной регистрации, иначе договор не вступает в силу, и право собственности не переходит от одного лица к другому.
Отсутствие какого-либо из перечисленных документов грозит судебными разбирательствами с перспективой расторжения сделки. Чтобы избежать этого, юристы советуют внимательно читать текст всех документов, задавать вопросы, требовать разъяснений, проверять срок годности справок. Случается, что допускаются не только ошибки в тексте договора, но и прямое мошенничество, например — подмена договора залога договором дарения. При возникновении сомнений обращаться за консультацией к специалистам. В Регистрационной службе можно попасть на приём к консультанту, в случае сложных вопросов – к начальнику отдела приёма и выдачи документов.

Татьяна РУДЕНКО

По материалам газеты «АРЕВЕРА-Недвижимость»



Подпишитесь на новости недвижимости в удобном формате.
Все самое свежее и интересное о рынке – каждую неделю персонально для Вас.
Хочу подписаться