Имущественные налоговые вычеты при продаже и покупке недвижимости 22.02.2011 / Жилищное законодательство

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов как при продаже, так и при покупке недвижимости.


Если вы продаёте квартиру

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в размере, не превышающем в целом 1 млн рублей.
Вычет производится из суммы, полученной в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, а также дач, садовых домиков, земельных участков, долей в указанном имуществе. Так, при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, не облагается налогом 1 млн рублей, а доход сверх этой суммы подлежит налогообложению в размере 13%.

Если право собственности на продаваемую квартиру зарегистрировано более 3 лет назад, то вычет предоставляется на всю сумму, и вы не платите подоходный налог с продажи этой недвижимости.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договорённости между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Приведу простой пример: квартира находится в собственности менее 3 лет, собственников — трое. При продаже с суммы сделки вычитается 1 млн рублей, остальная сумма делится на 3, и с неё каждый собственник платит налог 13%. (Если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, то за них платят налог родители.)
Пусть стоимость квартиры 3 млн 100 тыс. рублей и у неё 3 собственника. Налоговый вычет из этой суммы производится так: 3 100 000 — 1 000 000 = 2 100 000. Это и есть налогооблагаемая сумма. Затем она делится на 3: 2 100 000: 3 = 700 000. Это уже налогооблагаемая сумма для каждого из собственников.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с получением этих доходов (ст. 220 Налогового кодекса).

То есть если вы купили квартиру в 2009 году за 3 500 000 руб., а продаёте в 2011-м за 4 000 000 руб., предоставьте в налоговый орган, вместе с декларацией, документы, подтверждающие расходы: приходный ордер, расписки на полученные продавцом деньги и др. И сумма, с которой вы заплатите налог, будет вычисляться так: (4 000 000 — 3 500 000) х 13% = 65 000 руб.
Кстати, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с получением этих доходов.

Поэтому наш совет: берите и храните расписки, приходные ордера и другие документы, подтверждающие затраты на приобретение недвижимости, оформляйте их соответственно правилам. Они в обязательном порядке потребуются вам при оформлении налогового вычета.
Мы также рекомендуем своим клиентам не искажать истинную сумму сделки при продаже или покупке недвижимости. Для покупателя указывать меньшую сумму невыгодно по многим известным причинам. А продавцы, как правило, не знают или не задумываются о предусмотренной ответственности за сокрытие сумм от уплаты налогов. А это, кроме суммы скрытого налога, который всё равно придётся заплатить, ещё и высокие штрафы.


Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путём непредоставления налоговой отчётности или иных документов, предоставление которых в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах является обязательным, либо путём включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершённое в особо крупном размере, наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трёхсот тысяч рублей, или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период от одного года до 2 лет, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 1 года.

То же деяние, совершённое в особо крупном размере, наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период от 18 месяцев до 3 лет либо лишением свободы на срок до 3 лет.

Крупным размером в настоящей статье признаётся сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трёх финансовых лет подряд более 600 тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10% подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая 1 млн 800 тыс. рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах 3 финансовых лет подряд более 3 млн рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20% подлежащих к уплате сумм налогов и (или сборов), либо превышающая 9 млн рублей. 2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьёй, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом РФ (примечания в ред. Федерального закона от 29.12.2009 № 383-ФЗ).


Если вы покупаете квартиру

Если вы покупатель, то имеете право на налоговый вычет в сумме фактически произведённых вами расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли (долей) в них.
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного для покупателя, не может превышать 2 000 000 рублей без учёта сумм, направленных на погашение процентов по кредитам и займам.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет: при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нём — документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нём.
При приобретении квартиры, комнаты или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении этой недвижимости, акт о передаче или документы, подтверждающие право собственности на неё.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления, а также платёжных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведённым расходам.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменными заявлениями. Если собственниками являются также несовершеннолетние дети, то вычет получают родители.
Имущественный налоговый вычет для покупателя не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилья производится за счёт средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала или за счёт выплат, предоставленных из бюджетных средств. Это касается также тех случаев, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми физическими лицами.

Необходимо помнить: налоговый вычет предоставляется налогоплательщику раз в жизни, повторное его получение не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды, и так до полного его использования.

Наш совет: прежде чем что-то продавать, менять, совершать какие-либо операции с недвижимостью, проконсультируйтесь с налоговым консультантом. При налоговых органах сегодня деиствуют консультационные отделы. Разобраться в вопросах налогообложения , правильно заполнить декларацию сегодня могут помочь и коммерческие структуры. Обращайтесь к специалистам в этой области и чувствуйте себя уверенными при заключении сделок с недвижимостью.

По материалам газеты «АРЕВЕРА-Недвижимость»

вернуться



Подпишитесь на новости недвижимости в удобном формате.
Все самое свежее и интересное о рынке – каждую неделю персонально для Вас.
Хочу подписаться