Сделки с недвижимостью. Особая осторожность! 22.05.2011 / Сделки с недвижимостью

Сделка с недвижимостью является важнейшим событием в жизни любого человека. Квартира — это действительно самое дорогое, что есть у большинства людей, и чаще всего единственное их жильё.


При покупке квартиры на вторичном рынке важно выяснить, нет ли прописанных в ней не проживающих членов семьи: детей, не достигших совершеннолетия, осуждённых, отбывающих срок наказания, пропавших без вести. Это необходимо для того, чтобы в будущем избежать судебных тяжб, связанных с их выпиской. Для проверки чистоты титула квартиры потребуется квалифицированный юрист. Он поможет выявить всех, кто имеет право на квартиру или потенциально может их иметь. Бывшие собственники и члены их семей должны быть сняты с регистрационного учёта и не иметь задолженности по коммунальным платежам.


М. обратилась с иском в суд. 1 июня 2007 года она приобрела у С. квартиру в собственность. В январе 2008-го при оплате жилищно-коммунальных услуг ей была выставлена задолженность на 7179 руб., а в выписке из домовой книги значился зарегистрированный по этому адресу В. Выяснилось, что предыдущий собственник прописал в квартире брата своей бывшей жены. Со слов соседей, этот родственник никогда в квартире не проживал.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента получения права собственности на него. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. До этого момента обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на прежнего собственника.
В связи с этим абсолютно неправомерными являются действия председателя правления ПЖСК и энергосберегающей компании в описанном ниже случае:


22 июня 2010 года супруги-пенсионеры П. и А. приобрели квартиру в собственность. После получения документов из регистрационной службы они обратились к председателю правления ПЖСК с просьбой открыть финансово-лицевой счёт и поставить их на регистрационный учёт по месту жительства. Председатель в просьбе отказал, заявив, что в квартире имеется долг за коммунальные платежи на 76 466 руб., не отрицая, что это долг прежнего собственника. Открытие финансово-лицевого счёта и постановку на регистрационный учёт он собирался осуществить только после уплаты этого долга. Кроме того, обнаружилась задолженность за оплату электроэнергии, которая тоже «досталась в наследство» от прежних жильцов. В связи с этим энергосберегающая компания грозила жильцам отключением электроэнергии.

При покупке квартиры на вторичном рынке нередко возникают ситуации, когда предмет договора не соответствует условиям договора о его качестве.


М. приобрела у К. квартиру в собственность. В стоимость жилья была включена цена джакузи. Её исправность на момент покупки проверить не представлялось возможным, поскольку вода в ванной была отключена. В дальнейшем при эксплуатации джакузи обнаружили неполадку. Об этом М. сообщила бывшей владелице, и та обещала устранить дефект до определённого времени. Однако обещанный срок истёк, а неисправность так и не была ликвидирована. Не дождавшись от К. действий по устранению неполадки, М. обратилась в суд.

В случае передачи продавцом покупателю предмета сделки, не соответствующего условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе требовать от продавца безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.


Очевидно, что сделки с недвижимостью требуют особой осмотрительности. Чтобы избежать рисков, советуем обратить внимание на следующие обстоятельства:

— Совершение сделки лицом, признанным недееспособным. Если одна из сторон, хоть и не лишена дееспособности, но состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере, это тоже может послужить причиной для оспаривания сделки в соответствии со ст. 177 ГК РФ, если судом будет признано, что сделка совершена гражданином «...не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки».

— Продажа квартиры состоящим в браке лицом, если не предоставлено нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Супруг, чьё согласие не было получено, может оспорить такую сделку, так как в соответствии с Семейным кодексом РФ имущество, в том числе и денежные средства, нажитые в период брака, признаётся общим имуществом супругов, независимо от того, на чьё имя оно зарегистрировано.

— Нарушения в процессе приватизации: невключение в число собственников несовершеннолетних или лиц, находящихся в местах лишения свободы, если от них не был получен должным образом оформленный отказ от участия в приватизации.

— Велика степень риска приобретения квартиры, принадлежащей собственнику на основании завещания или как наследнику по закону.
— Совершение сделки по доверенности.

Кроме перечисленных выше рисков, при покупке или продаже недвижимости можно столкнуться и с мошенничеством, представлением поддельных документов, скрытыми дефектами недвижимости, сложной историей квартиры, арестами и ограничениями на продажу недвижимости, другими неприятными факторами. Чтобы максимально обезопасить себя, лучше обратиться за помощью к специалистам, добросовестно работающим в сфере недвижимости не один год. Их опыт и квалификация помогут вам сохранить свои силы, время и деньги.

По материалам газеты «АРЕВЕРА-Недвижимость»



Подпишитесь на новости недвижимости в удобном формате.
Все самое свежее и интересное о рынке – каждую неделю персонально для Вас.
Хочу подписаться