Аналитический обзор рынка жилой недвижимости: Красноярск, 2013г. 17.12.2013 / Аналитика Красноярска

Анализируя рынок жилой недвижимости г. Красноярска в 2013 году, можно сказать, что на рынке наблюдается так называемое посткризисное равновесие. В течение 3-х последних лет уровень цен незначительно увеличивается в пределах инфляции.

Но при этом, такая стабильность, по мнению экспертов, носит временный характер. Что может преподнести рынок в 2014 году? Специалисты рынка не готовы дать четкого ответа. Неустойчивость в мировой экономике, разговоры о предстоящем кризисе, непредсказуемость цен на нефть, введение единого налога на недвижимость, все это в большей или меньшей степени влияет и на цену жилья в целом по России, в частности в городе. Но при всем при этом рынок жилья в Красноярске продолжает развиваться и увеличивать объемы сделок, что подтверждается отчетами Управления Росреестра по Красноярскому краю. В период с января по сентябрь в Красноярском крае зарегистрировано 426 755 прав, сделок, ограничений и обременений на недвижимое имущество. При этом, общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения за 9 месяцев 2013 года составило 184 163. Это на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года (153 127).

Рынок вторичного жилья в 2013 году можно охарактеризовать как комфортным для совершения сделок купли-продажи. В течение года объем предложений на рынке и интересные программы ипотечного кредитования способствовали покупке лучшей квартиры и по привлекательной цене.
В уходящем году на рынке вторичного жилья все отчетливее стал проявляться тренд, который может послужить серьезным переменам. Речь идет о том, что покупатели стали больше ориентироваться на покупку строящего жилья или покупку квартиры, расположенной домах последних лет постройки. Эта ситуация объясняется в том числе и тем, что более 50% сделок на вторичном рынке происходит с участием кредитных средств.  Проанализировав эти сделки, можно увидеть, что предпочтения покупателей распределились следующим образом: в 51% случаев «ипотечные» покупатели предпочитали квартиры последних лет постройки, собственность на которые была оформлена в последние пять-семь лет или же квартиры в домах, которые еще вчера были в листингах новостроек, 6 % «ипотечного» спроса приходится на квартиры, возведенные в постсоветское время, на хрущевки, улучшенки (дома 5-этажной высотности) и сталинки ориентированы еще 31 % «ипотечных» покупателей.

Анализируя структуру предложения, можно сказать, что она неизменна на протяжении нескольких лет. Преобладают 1, 2 –комнатные квартиры -  60 %, доля многокомнатных квартир составляет 40 %. При этом в 2013 году спрос на квартиры более двух комнат вырос на 7%, в том числе доля ипотечных сделок с такими квартирами выросла и составила 18 % от общего числа.

В структуре предложения квартир в зависимости от материала стен домом преобладают панельные дома 52 %, в том числе дома старой постройки, кирпичные составляют – 27 %, монолитно-кирпичные - 21%.
Исходя из анализа спроса, большая доля предпочтений покупателей приходилась на типовые квартиры площадью до 48 кв.м.

Мы зафиксировали, что объем предложений в 2013 году вырос на 24 % по сравнению с прошлым годом (по данным компании), при этом доля жилья новой планировки выросла на 10%, а доля квартир, расположенных в домах старого фонда снизилась на 12%. Средний срок экспозиции объекта на вторичном рынке в 2013 году составил 78 дней. Минимальный срок экспозиции на рынке был у одна, двух – комнатных квартир новой планировки и в среднем составил 62 дня.   Максимальный срок экспозиции у квартир с число комнат более 4.
На декабрь месяц 2013 года средняя цена сделки на вторичном рынке составляет 57 800 рублей за один квадратный метр, что на 8,5% выше показателя января этого же года. Если рассматривать изменение цены на квартиры в зависимости от планировки, то большего всего (традиционно) за год подорожали гостинки на 19 %, хрущевки на 12 %, улучшенки на 9 %, на квартиры новой планировки на 7%.

По районам города средняя цена предложения за один квадратный метр распределилась следующим образом (по данным АРЕВЕРА-Недвижимость, на декабрь 2013 г.):

Академгоро-док

 

83000

82300

75400

74000

72400

72000

 

 

62500

микрорайон

гости-нка

новая

 

 

улучш (эт>5)

 

 

хрущ/

улучш.(эт.<5)

 

 

1

2

3

1

2

3

1

2

3

КрасТЭЦ

64000

62400

65000

64100

 

 

 

 

 

 

Пашенный

 

67700

62700

54300

67700

62000

64100

 

 

 

Иннокен-тьевский

 

59800

56380

55860

 

 

 

 

 

 

Покровка

 

67675

55900

53600

 

 

 

 

 

 

Свободный

100000

69000

68300

65750

 

 

 

66900

62300

47300

Северный

 

65690

63400

63000

 

 

 

 

 

 

Сев-Западный

 

65300

58300

62000

 

 

 

 

 

 

Солнечный

61000

66390

65100

61000

 

 

 

59000

52700

54000

Зел.роща

81700

61350

64400

55700

63500

57100

55000

67400

54000

53280

Спутник

 

65100

62700

60200

 

 

 

58900

52900

54600

ГорДК

66600

67000

65900

53500

 

 

 

54500

58500

 

ст. Енисей

 

 

58400

 

 

 

 

 

56000

50500

Взлетка

 

68800

67255

65000

 

 

 

 

 

 

Студгородок

 

70780

70000

56000

 

 

 

 

57700

 

Ветлужанка

 

70000

69000

66900

 

 

 

62300

 

 

ТЦ

 

64000

59200

60000

 

 

 

 

57630

48700

БСМП

 

71600

61500

65600

59800

60000

57800

 

 

 

Центр

 

87000

79685

75000

 

 

 

73800

 

62600

Первомайс-кий

 

70000

68300

50700

65600

62450

64000

 

 

 

Черемушки

 

63100

62700

51000

 

 

 

55800

50150

42500

Копылова

 

68130

67200

70000

70000

67200

70000

 

 

 

Самые дорогие квартиры предлагаются в микрорайонах Центр, Академгородок, Взлетка, Копылова, Свободный цена за квадратный метр в этих районах находится в диапазоне от 68 000 до 120 000 рублей, самое недорогое жилье типовой планировки можно купить по цене за квадратный метрот 42 000 до 50 000 рублей – в домах, расположенных в микрорайонах Энергетики, Черемушки.


На основе анализа предложений и спроса и учитывая поведение вторичного рынка последние посткризисные 3 года, мы можем предположить, что в 2014 году будет усиливаться ценовая дифференциация вторичного рынка. Цена квартир, расположенных в новых качественных домах будет немного расти, а цена на квартиры в старом фонде – скорее всего, даже снижаться. Дифференциация цены может произойти на малогабаритные квартиры и квартиры больших площадей, а именно, из-за многолетнего спроса на 1-комнатные квартиры и квартиры студии, застройщики ввели в эксплуатацию достаточный объем таких квартир. Эти квартиры активно уже сейчас перетекают на вторичный рынок, соответственно, дефицита на них не ожидается, как следствие, цена на них будет расти медленно. Напротив, качественные двух, трех - комнатные квартиры, могут прирасти в цене в новом году.


Состояние рынка первичного жилья 2013 года в г. Красноярске можно назвать стабильным, без особых предпосылок к росту. На основе официальной статистики Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края «с начала 2013 года по состоянию на 30 ноября согласно оперативным данным в Красноярке введено в эксплуатацию 474 713 квадратных метра жилья. Кроме того, на последний месяц года службой организована работа по оценке готовности еще 30-ти многоквартирных домов общей площадью более 210 тысяч квадратных метров»1.

Исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрея Тихонова оценивает ситуацию на первичном рынке таким образом: «застройщики сейчас дают рассрочку участникам долевого строительства и продают на более позднем сроке строительства и при этом строят наперед. Тенденция такова, что мы строим больше, чем привлекаем. В целом, количество вводимых квадратных метров не сильно влияет на ценовые показатели». Специалист отмечает и то, что в кризисные годы город столкнулся с проблемой отсутствия на рынке малогабаритных квартир и в последние два года пытается это компенсировать и в скором времени в отдельных районах Красноярска скоро наступит насыщение и пресыщение2.

Спрос на квартиры в строящихся домах в 2013 году незначительно, но вырос. Интерес к новостройкам был подкреплен, в том числе и возможностью использования ипотеки. В структуре сделок на первичном рынке доля ипотечных сделок выросла на 20% к прошлому году и составляет 50%, процент ипотечных сделок продолжает расти. Аккредитация застройщиков и новых объектов банками, акционные предложения для ключевых участников рынка подстегивают интерес потребителей.

В среднем цена за один квадратный метр в строящемся доме выросла на 9% за год и составляет на декабрь месяц 54 000 рублей. На основе анализа предложений средняя цена за квадратный метр в некоторых районах составляет, на декабрь:

 

1-комн

2-комн

3-комн

БСМП

65532

54000

 

Ветлужанка

51000

58770

50500

Взлетка

57870

60000

63160

Железнодорожников

57200

57200

57200

Копылова

64250

54170

48460

Мясокомбинат

44960

45370

42000

Пашенный

62188

55700

46500

Покровка

58785

53432

50245

Солнечный

48750

45350

45330

Студгородок

59000

54380

54552

Говоря о перспективах строительства, Андрей Тихонов сказал, что в этом году ресурсоснабжающая организация «Краском» практически не выдавала технические разрешения в течение года на левом берегу, что сильно тормозит процесс строительства. Это может привести к тому, что в 2015 году статистика сдачи жилья будет заметно проседать. Есть еще один фактор: обязательное страхование договора долевого строительства. Застройщики сейчас торопятся получить разрешения строительства, чтобы первыми договор занести в палату и освободиться от этой обязанности. Мы будем иметь некий всплеск заключение договоров до 2014 года и возможно будут некоторые проблемы связанные с увеличением стоимости строительства, ведь расходы понесут застройщики. В целом, сохраняется тенденция к стабилизации ввода первичного жилья.

По оценкам данных компании, объем предложений на рынке аренды жилья в 2013 году ниже на 20%, чем в 2012. Спрос ниже на 11%, при этом максимальный спрос был отмечен в  августе месяце. Наиболее востребованными на рынке остаются однокомнатные квартир (50%), также спросом пользуются 2-комнатные квартиры (23%), а доля 3-комнатных стабильно невысокая и составляет 5,5%.

Сегодня на рынке аренды жилья основным нанимателем является семейная пара без детей (35%), соответственно, они и вдвигают требования к объекту: частично меблированная квартира (оборудованное место отдыха, первой необходимости кухонные удобства). Рассматривая, зачастую, такое жилье как старт самостоятельной жизни, старт перед покупкой в собственность. Спрос в основном на 1-комнатные квартиры в любом районе города, с учетом близости к работе.

Вторая категория нанимателей, это студенчество (32%). Основным критерием выбора квартиры в наем – это размер месячной платы, приближенность к учебному заведению или к микрорайонам с популярными торгово-развлекательными заведениями. Спрос на комнаты с подселением, 2, 3 – комнатные квартиры для проживания нескольких человек.
Категория нанимателей «молодой специалист», «средний менеджмент и топ-менеджмент» компаний (20%) выбирает 1, 2 – комнатные квартиры, меблированные, по типу гостиницы или «жилье со всеми удобствами». Как правило, арендные платежи полностью или частично оплачиваются за счет работодателя. Квартира должна быть расположена либо в районе нахождения работы, либо престижном районе города. Квартира может быть типовой или отвечать критериям «жилья повышенной комфортности» со всеми удобствами для проживания.
Следующей категорией нанимателей (10%) являются граждане других стран, приехавших на работу в город. Как правило, требования к снимаемому жилью минимальны, важны арендная месячная плата и районы, где в основном живут их сограждане.
Наибольший спрос на 1-комнатные квартиры в ценовом диапазоне 10 000 – 14 500 рублей в месяц – 48%, на 2-комнатные в диапазоне 12 000 – 17 500 рублей в месяц – 46%, на 3-комнатные в диапазоне 15 000 – 20 000 рублей в месяц – 41%.

Самыми популярными районами, в которых снимают квартиры:

1-комнатные квартиры:
Северный (16%) от 12 000 – 14 500 рублей в месяц
Спутник (12%) от 11 000 – 14 000
Торг.центр (12%) от 12 000 – 14 000
Покровский (11%) от 10 000 – 14 500
Взлетка (7%) от 13 000 – 14 000
Зел.роща (6%) от 11 500 – 14 000

2-комнатные квартиры:
Северный (14%) от 15 00 – 17 500
Спутник (11%) от 12 000 – 17 000
Торг.центр (11%) от 13 000 – 17 000
Покровский (8%) от 13 000 – 17 000
Зел.роща (7,5%) от 14 000 – 16 000
Взлетка (6,5%) от 16 000 – 17 000

3-комнатные квартиры:
Взлетка (28%) от 20 000 – 45 000
Северный (17%) от 20 000 – 30 000
Центр (11%) от 18 000 – 40 000
Копылова (8%) от 20 000 – 30 000
Свободный (8%) от 20 000 – 30 000

Самое недорогое жилье можно снять: комната с подселением или комната в общежитии от 4 500 до 7 000 рублей, 1 – комнатную квартиру за 10 000 рублей в месяц в Первомайском (31 кв.м.), в Покровском (40 кв.м.). Самое дорогое типовое жилье можно снять от 2-комнатной квартиры до 4-комнатной от 40 000 до 50 000 рублей в месяц в микрорайонах Взлетка, Центр.

По мнению специалистов рынка недвижимости, следующий год будет достаточно спокойным для рынка жилой недвижимости. На первичном рынке увеличение платежеспособного спроса уравновесится выводом в продажу новых проектов, так что цены если и будут расти, то очень медленно. На вторичном рынке, с одной стороны, введение единого налога на недвижимость может подтолкнуть цену вверх, с другой стороны, ожидаемое увеличение  предложений, может сбалансировать ситуацию и, в целом, оставить уровень цен относительно стабильным. Учитывая желание горожан к улучшению жилищных условий, говорить о снижении спроса не приходится. Будет дальнейшее перераспределение спроса, исходя из типов квартир, первичного или вторичного рынка.

Обзор подготовлен на основе баз данных компании предложений и сделок за 2013, 2012 года заместителем генерального директора Томаровской Ириной.
 



Подпишитесь на новости недвижимости в удобном формате.
Все самое свежее и интересное о рынке – каждую неделю персонально для Вас.
Хочу подписаться