Первое полугодие 2013 года на Красноярском рынке жилья 07.08.2013 / Аналитика Красноярска

Первое полугодие 2013 года на красноярском рынке жилья можно охарактеризовать в нескольких словах так: рынок 2013 года более интересен для совершения сделок с жильем, нежели год 2012. Этому способствуют и относительно сбалансированный спрос и предложение на вторичном рынке, увеличившееся число предложений на рынке строящего жилья, повышенный интерес со стороны покупателей к ипотеке. Прошлый год мы характеризовали рынок как нестабильный, непрогнозируемый, «рванный». Анализ первого полугодия 2013 года позволяет говорить о устойчивом «живом» рынке и если не произойдут какие-либо события, способные негативно отразится на общем состоянии экономики, то можно предположить позитивное окончание этого года для всех участников рынка недвижимости.

Кризис 2008-2009 гг. внес свои коррективы не только в экономические показатели, но и в такие субъективные оценки как наличии или отсутствие традиционных периодов спада или роста, основанных на периоде летних - зимних отпусков, сезонностях, приезда-отъезда студентов, выплат квартальных и других премий и ожидания Нового года и повышения коммунальных платежей и т.п. Если до 2008 года специалисты рынка и отслеживали, некое влияние этих факторов на рынок купли-продажи, рынок аренды, то сейчас, на мой взгляд, при оценке и анализе рынка мы должны полагаться только на относительно объективные данные: цена, количество договоров, сделок, число ипотечных сделок, что, где и в каком объеме строится, планы строительства. Поскольку сегодняшние участники рынка – продавцы и покупатели, в большинстве своем, голосуют «за» или «против», исходя из настоящих своих возможностей и желаний, не откладывая решение вопроса «на завтра».

На основе анализа данных компании, можно сказать, что к началу второго полугодия 2013 года на рынке жилья города сложилась следующая ситуация:

- рост цены на вторичном рынке незначительный, носит разнонаправленный характер, например, в июле месяце по отношению к июню, на квартиры, расположенные в панельных домах, улучшенной планировки цена сделки снизилась на 3%, а на квартиры новой планировки в кирпичных и монолитно-кирпичных домах выросла на 1%,

- спрос несущественно выше числа предложений, что так же не может влиять на какой-либо значительный рост цены,

- ситуация для покупки квартиры благоприятна: для тех, кто решил покупать квартиру в ипотеку – число банковских продуктов позволяет выбрать лучшее предложение, покупатели спокойно могут выбирать квартиру «своей мечты» и проводить сделку,

- продавцам, для того чтобы продать свой объект по максимально возможной цене и в приемлемый срок, нужно правильно определить цену, провести грамотную рекламную кампанию, отслеживая реакцию покупателей.

На представленном графике можно проследить Динамику цены сделки на вторичном рынке г. Красноярска с 2008 года. Видно, что с конца 2009 года цена начала расти, рост цены неспекулятивный, был в пределах инфляции. Во 2 квартале 2013 г. цена приблизилась к показателям 2008 года.

Если смотреть показатели 2013 года, то после роста в 1 квартале, средняя цена сделки колеблется в пределах 56 500 рублей за квадратный метр.

По районам города средняя цена за один квадратный метр распределилась следующим образом (по данным АРЕВЕРА-Недвижимость, на июль 2013 г.):

микрорайон

ср.цена предложения, руб.

ср.цена сделки, руб.

разница между ср. ценой сделки и предложения, %

Академгородок

70530

71700

1,7

Ботанический

60860

   

БСМП

60470

   

Ветлужанка

62900

59800

-4,9

Взлетка

71600

66300

-7,4

ГорДК

60100

   

Железнодорожников

59100

56500

-4,4

Зел.роща

57700

46900

-18,7

Иннокентьевский

61140

   

Калинина

55000

   

Капылова

59290

63685

7,4

Кр.больница

55200

   

КрасТЭЦ

49800

48800

-2,0

Пашенный

52800

57100

8,1

Первомайский

53540

53520

0,0

Покровка

62360

   

Предмостная

58600

   

Свободный 59200

59200

57175

-3,4

Северный

62500

61587

-1,5

Сев-Западный

55000

56250

2,3

Солнечный

50100

52050

3,9

Спутник

57200

   

ст. Енисей

54500

50700

-7,0

Студгородок

62700

65138,5

3,9

ТЦ

54600

   

Центр

82528

83620

1,3

Цирк

59000

   

Черемушки

49300

46300

-6,1

Шинников

48860

46600

-4,6

Энергетиков

48100

53600

11,4

Заметней всего цена выросла в микрорайонах Взлетка, Северный, Студгородок, Ветлужанка, Предмостная, Пашенный, Черемушки. «Веерный» рост коснулся и квартир небольшой площади, гостиничного типа и хрущевок. Такая ситуация обусловлена высоким спросом на новое жилье и квартиры небольшой площади. Прирост в июне к январю + 8% гостинки, + 7,7% хрущевки, + 2,5% новая планировка.

Покупатели разрешили свой квартирный вопрос, реализовав его в сделках, таким образом:

Информация из графиков подтверждает, что максимальный спрос состоит на жилье новой планировки в современном благоустроенном комплексе, квартиры в которых отвечают современным требованиям к удобству, безопасности и комфорту. Кроме того, можно говорить о том, что покупательская способность позволяет приобретать 1, 2 – комнатные квартиры.

 Интерес к квартирам больших площадей выражен у покупателей, которые в свою очередь продают меньшее жилье и покупают большее для более комфортного проживания семьей. В этом году отмечен рост ипотечных кредитов, в качестве доплаты, при покупке 3 и более комнатной квартиры.

Если рассматривать структуру спроса на квартиры улученной и хрущевской планировки, то предпочтения и возможности покупателей распределились в сделках так:

 Учитывая специфику застройки города, изношенность жилого фонда, а главное потребительскую способность горожан и жителей края, которых в структуре покупателей 30%, данные тенденции сохранятся.

Исходя из оценки предложений на рынке вторичного жилья, доля нового жилья в структуре выросла к началу на 10%, а доля квартир, расположенных в домах улучшенной и хрущевской планировки (квартиры небольших площадей, как следствие, доступных по цене, в пересчете за полную цену квартиры, а не один кв.м.), снизилась на 12 %. Что подтверждает тезис об изменении цены на подобные квартиры.

Говоря о рынке готового жилья, невозможно не затронуть тему ипотеки. По данным материалов на сайте Центробанка РФ за первое полугодие 2013 года объем рублевых жилищный кредитов в России вырос на 24,9% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. За этот же период средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях увеличилась на 0,6 процентного пункта и достигла 12,8%.
Анализируя сделки с использованием ипотечного кредита в нашей компании, можно сказать, что объем таких сделок достиг докризисного уровня и составляет 43%.

 Покупатели покупали с помощью ипотеки более 50% 1-, 2- комнатных квартир новой планировки.
Такой активности способствовало многообразие банковских продуктов, которое могло удовлетворить все потребности потребителей.
По оценки ипотечных брокеров, ипотека остается востребованным инструментов покупки, но при этом, учитывая среднестатистический доход и платежеспособность и «закредитованность» горожан, бума ипотечного кредитования, которое мы могли наблюдать в 2006 – 2007 году, не случится. Поэтому ипотека не должна повлиять существенно на спрос, и, как следствие, на рост цены.



Подпишитесь на новости недвижимости в удобном формате.
Все самое свежее и интересное о рынке – каждую неделю персонально для Вас.
Хочу подписаться